リースバックと不動産担保ローンの違いは「借入か売却か」｜担保ローンは条件が公表され、リースバックは2026年10月施行のガイドラインで告知義務が明示された

自宅を手放さずにまとまった資金をつくる方法として、リースバックと不動産担保ローンはよく並べて語られます。ただ、この2つは「どちらが得か」を金利や家賃で比べる前に、もっと手前のところが違います。

不動産担保ローンは、条件が商品概要説明書として公表されています。金利も手数料も遅延損害金も、申し込む前に読めます。リースバックは売買と賃貸借を組み合わせた個別の取引で、条件は交渉で決まります。だからこそ国土交通省は2026年10月1日施行のガイドラインで、賃貸借の条件を「告げないこと」を宅地建物取引業法上の禁止行為として明示しました。

この記事は、その非対称から出発して2つを比べます。

所有権が残るか、移るか

いちばん大きな違いはここです。不動産担保ローンは、自宅に抵当権または根抵当権を設定して融資を受けます。登記簿に担保権が載りますが、所有者の欄は自分のままです。完済すれば担保権を抹消でき、元の状態に戻ります。

リースバックは、自宅を売ります。所有者の欄が買主に書き換わり、自分は賃借人になります。買戻しの特約が付く契約もありますが、それは「買い直す権利」であって、所有権が残り続けるわけではありません。

この違いは、月々の負担の性格に直結します。ローンの返済は残高を減らしていく支払いなので、期間が終われば止まります。家賃は残高を減らす支払いではないので、住み続ける限り止まりません。同じ月10万円でも、10年後に残っているものが違います。

手にできる金額の決まり方が違う

不動産担保ローンで借りられる額は、担保余力の範囲です。自宅の評価額から住宅ローンの残債を引いた部分が担保として使える幅で、そこに各社の掛目が掛かります。住宅ローンが多く残っていれば、評価額が高くても借りられる額は小さくなります。

リースバックで手にするのは買取価格です。買主は、その家を貸して家賃収入を得たうえで、将来売って回収する前提で値段を決めます。賃貸に出す制約が付くぶん、通常の売却より安くなるのが一般的です。

担保ローンの条件は、申し込む前に読める

不動産担保ローンの条件が公表されているというのは、抽象的な話ではありません。たとえば新生インベストメント＆ファイナンスの不動産担保ローンは、公式サイトの「ご融資条件」に2026年10月1日現在として次の内容が並んでいます。

融資金額1,000万円〜10億円、期間1年〜35年、金利は変動で年3.45％〜6.40％。しかもその金利は、SBI新生銀行が公表する短期プライムレート2.375％に審査結果で決まる1.075％〜4.025％を足したもの、と内訳まで書かれています。事務手数料は融資金額の2.20％、手数料や印紙代を含めた実質年率は年15.00％以下、遅延損害金は年20.00％です。

条件が商品ごとに違う点も、読めば分かります。滋賀銀行の不動産担保ローンは商品説明書で、お使いみちから事業性資金と投機等の資金を除いています。同じ「不動産担保ローン」でも、事業資金に使えるものと使えないものがあるということです。読み比べができるのは、どちらも文書として公表されているからです。

リースバックの条件は、告げさせる側から整備された

リースバックには、これに当たる共通の様式がありません。売買契約と賃貸借契約を同時に結ぶ個別の取引で、賃料も契約期間も修繕費の負担区分も、その契約で決まります。

そこに行政が入りました。国土交通省は「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」を策定し、令和8年10月1日に施行しています。

概要資料には、策定の背景として「賃料・契約期間・違約金等の相談が高水準で推移」「高齢者を狙った『押し買い』も発生」と書かれています。そして禁止事項の例として、賃貸借の区分に次の3つが並びます。

該当条項は宅地建物取引業法第47条第1号（事実不告知の禁止）です。売買に加えて賃貸借の内容も、相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項に該当することが明確化された、という整理になっています。

施行された内容そのものはリースバックのガイドラインは何を義務づけたかに整理しています。

どちらを選ぶかは、3つの質問で分かれる

整理すると、分かれ目は次の3つです。ひとつ、自宅の所有権を手放してよいか。ふたつ、住宅ローンの残債を引いた担保余力が残っているか。みっつ、毎月の支払いを「いつか終わるもの」にしたいか、「住んでいる間ずっと続くもの」として受け入れられるか。

担保余力が残っていないなら、担保ローンはそもそも選べません。逆に所有権を手放したくないなら、リースバックは選択肢から外れます。この2つで多くの場合は決まり、残った場面で金額の比較に進むことになります。

金額を比べるときに見る数字

比較に進んだときも、2つは同じ物差しでは測れません。担保ローンは年率の金利で測りますが、リースバックの家賃は「買取価格に対する年間家賃の割合」である利回りで測ります。

リースバックの利回りの見方と、提示された家賃が妥当かを確かめる計算はリースバックの家賃相場に、費用の内訳はリースバックの諸費用にまとめています。家賃を払えなくなったときに何が起きるかは家賃を滞納するとどうなるかで扱いました。

なお、自宅を担保にする方法としてはリバースモーゲージもあります。こちらは借入でありながら元金を生前に返さない仕組みで、条件の立て方がまた別です。違いはリバースモーゲージとはに整理しています。リースバックそのものの仕組みはリースバックとはをご覧ください。

よくある質問

住宅ローンが残っていてもリースバックは使えますか

売却代金で住宅ローンを完済できることが前提になります。残債が買取価格を上回る場合、抵当権を外せないため売却自体が成立しません。不動産担保ローンの場合は、担保余力（評価額から残債を引いた部分）の範囲で追加の借入ができるかどうかという判断になります。

どちらのほうが多くの資金を手にできますか

一概には言えません。担保ローンは担保余力に掛目を掛けた範囲、リースバックは買取価格から残債などを引いた手取りです。住宅ローンの残債が多ければ担保ローンの枠は小さくなり、残債が少なければリースバックの手取りは大きくなります。自分の残債と評価額を入れて両方を出すしかありません。

毎月の負担はどちらが軽いですか

金額だけなら比較できますが、性格が違います。ローンの返済は残高を減らす支払いで、完済すれば止まります。家賃は残高を減らさない支払いで、住み続ける限り続きます。10年、20年という期間で合計を出すと差が開くことがあります。

事業資金に使えますか

不動産担保ローンは商品によります。新生インベストメント＆ファイナンスの商品は主な資金使途に事業用資金を挙げていますが、滋賀銀行の商品は商品説明書で事業性資金を使いみちから除いています。申し込む商品ごとに確認が必要です。リースバックは売却代金なので、使いみちの制限は受けにくい取引です。

リースバックの条件は比較できますか

共通の様式がないため、横に並べるには同じ項目で出させる必要があります。国土交通省のガイドラインは、賃料・契約期間と更新・修繕費の負担区分を事実不告知の禁止の対象として明示しました。この3点は必ず書面で確認してください。

途中でやめられますか

担保ローンは繰上返済で終わらせられますが、期限前返済違約金が設定されている商品があります。リースバックは賃貸借契約の解除条件によります。どちらも、やめるときの費用を契約前に確認する必要があります。