はじめに｜リースバックと消費税の関係は意外と複雑
マイホームをリースバックする際、意外と見落とされがちなのが「消費税」の扱いです。不動産の売却という性質上、「課税されるのか？」「いくらかかるのか？」という疑問を持たれる方も多いのではないでしょうか。
リースバックでは、不動産を一旦売却してから家賃を払って住み続けるという仕組みになっているため、単純な売買とは異なり、消費税が発生するポイントも複数あります。たとえば、売却時の建物部分への課税だけでなく、リース料（家賃）や将来的な買戻しに関しても消費税の対象になる可能性があります。
さらに、消費税の有無は「売主が個人か法人か」「不動産の用途が自宅か事業用か」「課税事業者か免税事業者か」によって変わります。たとえ個人のマイホームでも、場合によっては課税されることもあるため、単純に「個人なら非課税」とは言い切れないのが実情です。
また、リースバックで得た資金にかかる譲渡所得や、その後の税務申告にも消費税の知識が関係してくる場面があります。特に節税を考えるなら、事前の理解と準備が非常に重要です。
「自分の場合はどうなるのか？」と不安を感じている方こそ、税制の基本と適用パターンを知っておくことで、余計な出費やトラブルを防ぐことができます。リースバックは老後の資金計画や相続対策としても活用されるケースが多いため、安心して利用するためにも税金面の整理は欠かせません。
リースバックで消費税がかかるケース
リースバックで消費税が発生するかどうかは、「誰が売るのか」「何を売るのか」によって決まります。特に以下のようなケースでは、建物部分に消費税が課税される可能性が高いため、事前の確認が重要です。
法人が所有する物件をリースバックする場合
売主が法人である場合、売却する建物には基本的に消費税が課税されます。たとえ使用目的が社宅や福利厚生施設であっても、法人名義で保有していれば課税対象です。また、法人は課税事業者として消費税の申告・納税義務があるため、売却時に価格交渉や税額の計算が発生しやすくなります。
個人でも事業用不動産を売却する場合
個人が売主であっても、賃貸アパート・事務所・店舗などの「事業用不動産」をリースバックする場合は、建物部分に消費税がかかります。これらの不動産は収益目的で保有・運用されていたと見なされるため、非課税扱いにはなりません。
たとえば、個人でワンルームマンションを複数戸所有して賃貸経営しているようなケースでは、その一部をリースバックで売却すると、課税対象になる可能性が高いです。
建物部分のみに課税される仕組み
不動産の売却における消費税の対象は「建物」に限られます。土地は消費税法上「課税対象外」であり、どのような用途であっても非課税です。一方、建物は人の手で作られた資産＝付加価値があるものとされ、原則として課税対象です。
そのため、リースバック契約時の売買価格が「土地＋建物」の総額で提示されていても、実際には建物部分の価格だけに対して消費税がかかります。この割合は契約書などで明確に区分されていることが一般的です。
課税事業者に該当する個人も要注意
個人であっても、一定の条件を満たすと「課税事業者」として消費税の納税義務が発生します。たとえば、前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合には課税事業者となり、建物にかかる消費税の納付が必要です。
また、フリーランスや個人事業主として事業を営んでいる人が、自宅兼事務所のような不動産を売却する場合、その用途や割合によっては課税対象になるケースもあるため、細かい確認が必要になります。
課税対象となるか不安な場合は、不動産会社や税理士への相談がおすすめです。条件次第では節税できる可能性もあります。
リースバックで消費税がかからないケース
リースバックでも、条件によっては消費税が一切かからないケースがあります。特に個人が自宅として使用していた不動産を売却する場合は、建物部分も含めて非課税となる可能性が高く、税負担を抑えられます。
個人がマイホームを売却する場合
個人が自身の居住用として使用していたマイホームをリースバックする場合、建物部分にも消費税はかかりません。これは「事業としての売却」ではなく、「生活用資産の売却」とみなされるため、消費税の対象外になるためです。
たとえば、会社員や年金生活者が自宅をリースバックで売却するケースでは、この非課税扱いが適用されます。ただし、住居として実際に使用していたことが前提です。空き家やセカンドハウスとの併用状態にある場合は注意が必要です。
土地部分は常に非課税
建物とは異なり、土地は消費税法上「課税の対象外」とされています。これは土地自体に付加価値（人の手による創造）が存在しないとされているためです。よって、マイホームか事業用かに関係なく、リースバック時の土地部分には消費税は一切かかりません。
契約書では売買金額が「土地＋建物」の合算で表示されることが多いですが、税務上はそれぞれの内訳が明確に分けられ、土地部分は常に非課税として扱われます。
セカンドハウスでも非課税になることがある
別荘ではなく、平日用の住宅や通勤用の住まいとして利用していた「セカンドハウス」も、条件を満たせば非課税の対象になることがあります。たとえば、週に数日間きちんと居住していた記録があり、生活の拠点として使用していた場合には、税務上の「居住用財産」として認められる可能性があります。
ただし、明確な証拠（電気・水道使用量、郵便物の送付先など）が求められることがあるため、売却前に専門家に確認しておくと安心です。
営利目的でない売却は基本的に非課税
マイホームの売却は「事業性がない」と判断されるため、建物の消費税が免除される仕組みになっています。これは一時的な資金調達や相続対策、老後の住み替えなどを目的とした売却が多いため、税務上の優遇措置が設けられているからです。
なお、非課税であっても売却益が出た場合には「譲渡所得税」の対象となる場合があるため、別途確認が必要です。とはいえ、消費税のように価格に上乗せされる税負担がないことは、大きなメリットといえるでしょう。
リースバックで発生するその他の税金一覧
リースバックでは消費税以外にも、さまざまな税金が関わってきます。以下に、マイホームをリースバックする際に注意しておきたい主な税金を整理してご紹介します。
印紙税｜売買契約書に必要
リースバックで不動産を売却する際には、買主であるリースバック会社と「不動産売買契約書」を取り交わします。この契約書には、法律で定められた金額の印紙を貼る必要があり、それが印紙税となります。
印紙税の金額は、契約書に記載される売買金額によって異なり、たとえば1,000万円の売却価格なら軽減措置を適用して5,000円、3,000万円なら15,000円程度が目安です。
登録免許税｜抵当権の抹消や所有権移転時に発生
住宅ローンが残っている状態でリースバックを行う場合、抵当権の抹消登記が必要になります。この手続きにかかる税金が「登録免許税」で、不動産1件あたり1,000円が課税されます。
また、不動産の名義を買主（リースバック会社）に変更する際にも登録免許税がかかります。所有権移転登記の場合は、不動産評価額の2％が原則税率となっていますが、軽減措置が適用される場合もあります。
固定資産税｜引渡し時期によって負担の調整が必要
固定資産税は、1月1日時点の所有者に1年分の納税義務があります。リースバックで不動産を売却した年は、通常、売主と買主で固定資産税を日割りで按分することになります。契約書に「固定資産税等の清算条項」が盛り込まれるのが一般的です。
なお、実際の納税手続きは売主が行うケースが多く、買主から日割り分を受け取る形になります。
譲渡所得税｜売却益が出た場合に課税される
リースバックで不動産を売却した結果、購入時よりも高く売れた場合は「譲渡所得」が発生し、それに対して所得税・住民税が課税されます。これを一般に「譲渡所得税」と呼びます。
ただし、マイホームを売却する場合は、「3,000万円特別控除」などの特例が適用されることが多く、実際に課税されるケースは限られています。譲渡所得が発生するかどうかは、「売却価格 －（購入価格 ＋ 諸経費）」で計算されます。
譲渡益が出た場合は、所有期間に応じて税率が異なります。5年を超えて保有していれば「長期譲渡所得」となり、税率は20％（所得税15％＋住民税5％）程度に抑えられます。
リースバックを行う前に、こうした税金がどのタイミングで、どれくらい発生するのかを把握しておくことが重要です。特に印紙税や登録免許税は現金で支払う必要があるため、あらかじめ準備しておくと安心です。
消費税が課税される場合の注意点と対応策
リースバックにおいて消費税が課税される場合、思わぬコスト増やトラブルにつながることがあります。課税対象になる可能性がある方は、以下の点に注意して対応策を検討しておくことが重要です。
課税事業者に該当するかを確認する
売主が個人でも、過去2年間の課税売上高が1,000万円を超えている場合は「課税事業者」となり、消費税の納税義務が生じます。個人事業主や不動産賃貸で一定の収益を得ている方は特に注意が必要です。
課税事業者であるかどうかは、確定申告書や税務署への届出書で確認できます。わからない場合は税理士に相談し、事前にステータスを把握しておくことが大切です。
売却金額に消費税が含まれているかを確認
建物に課税される場合、売却価格に消費税が「内税」で含まれているのか、「外税」で別途請求されるのかによって、手取り金額が大きく変わります。契約前に買主（リースバック会社）と税抜・税込の取り扱いを明確にしておきましょう。
特に外税の場合、消費税分は売主が預かった形となるため、課税事業者であれば納税の義務が発生します。
消費税の納税義務があるかを個別に判断する
課税対象の建物を売却しても、売主が「免税事業者」であれば消費税の納付義務はありません。ただし、納税義務がなくても売買価格に消費税が含まれる可能性はあるため、価格設定の時点で慎重な確認が必要です。
また、インボイス制度の影響で、買主が課税事業者の場合は免税事業者との取引を避けたがる傾向もあるため、契約交渉に影響が出ることもあります。
リースバック会社との価格交渉に備える
消費税が発生する場合、買主側は価格交渉を行ってくるケースがあります。たとえば、税込価格を抑えるために建物の評価額を低めに設定されたり、全体の売買価格が下げられたりすることがあります。
不当に安く査定されるリスクを避けるためにも、第三者の不動産会社や税理士にセカンドオピニオンを求めるのが有効です。
将来の税務申告も見据えて準備を
リースバックで建物に消費税が課税された場合、確定申告時に「課税売上」として記載する必要があります。申告ミスや納税漏れを防ぐためにも、売却契約書・領収書・消費税の内訳資料などは必ず保管しておきましょう。
また、納税額が発生した場合に備えて、売却代金の一部は税金用として確保しておくと安心です。
消費税が課税されるケースでは、契約前の事前確認と書類の整理、そして必要に応じた専門家への相談がトラブル回避の鍵となります。想定外の税負担に備えることで、リースバックをスムーズかつ安心して進めることができます。
節税のポイント｜譲渡所得税の3,000万円控除とは？
マイホームをリースバックで売却する場合、譲渡益に課税される「譲渡所得税」が発生する可能性があります。しかし、個人が住んでいた自宅を売却する際には「3,000万円特別控除」と呼ばれる強力な節税制度を活用できることがあります。
3,000万円特別控除の概要
3,000万円特別控除とは、居住用財産を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。この制度が適用されると、売却益が実質的にゼロまたは大幅に軽減され、所得税・住民税の課税を避けることが可能になります。
たとえば、譲渡益が2,800万円だった場合、すべてが控除対象となり、課税所得はゼロになります。譲渡益が3,500万円だった場合でも、控除後の課税対象は500万円に抑えられます。
リースバックでも特別控除は適用される？
リースバックでも、売却対象が「マイホーム」であれば、3,000万円控除の対象になります。賃貸として貸していた期間がなく、住民票などで実際の居住が確認できれば、問題なく適用されるケースがほとんどです。
また、売却後も住み続けるというリースバックの特性から、買主側（リースバック会社）との契約形態によっては、売却の実態や条件が重要視されることがあります。事前に税理士や不動産会社と相談し、適用可否を確認しておくと安心です。
控除の適用条件
3,000万円控除を受けるには、以下のような要件を満たす必要があります。
- 自分自身または同居の家族が居住していたこと
- 売却する年の前年・前々年に同様の控除を受けていないこと
- 譲渡相手が親族や同一生計者でないこと
- 売却後、住まなくなってから3年を経過する年の12月31日までに売却すること
特にリースバックでは「売却後も住み続ける」という点がユニークなため、形式的な「売却」に見えない契約だとみなされた場合には、税務署から適用除外と判断される可能性もあります。契約内容や目的を明確にしておくことが重要です。
所有期間10年超であればさらに軽減可能
売却するマイホームの所有期間が10年を超えている場合、3,000万円控除を適用したうえで、残りの課税所得に対する「軽減税率の特例」も利用できます。
具体的には、控除後の譲渡所得のうち。
- 6,000万円以下の部分 → 所得税10％＋住民税4％
- 6,000万円超の部分 → 所得税15％＋住民税5％
と、通常の長期譲渡所得よりも低い税率が適用されるため、大きな節税効果が期待できます。
控除を使えば消費税とのダブル負担を回避できる場合も
リースバックで建物に消費税が課税されるケースでも、この3,000万円控除によって譲渡所得税をゼロにできれば、税負担の総額を大きく減らすことが可能です。事前に売却価格・取得費・諸経費などを試算して、控除の有無でどれだけ変わるかを確認しておくとよいでしょう。
3,000万円特別控除は、マイホームの売却時にしか使えない非常に有利な制度です。リースバックでも条件を満たせばしっかり活用できますので、少しでも節税したい方は、必ず適用可否を確認してから進めるようにしましょう。
リースバック後の買戻しにも消費税はかかる？
リースバック後に物件を買い戻す場合にも、売買契約が再び発生するため、条件によっては消費税が課税されることがあります。特に建物部分については、「課税対象」となるかどうかの判断が重要です。
建物部分の取引には消費税がかかる可能性がある
買戻し時に再度売買契約を結ぶことになるため、基本的には「建物部分」に対して消費税が発生する可能性があります。これは初回のリースバック時と同様で、売主・買主の属性や物件の用途によって扱いが異なります。
たとえば、リースバック会社が法人で、買戻し時に建物の所有者である場合、建物の売却は「事業としての譲渡」とみなされるため、消費税の課税対象となることが一般的です。
一方、買い戻す側が個人で、マイホームとして再取得するのであれば、建物にかかる消費税を支払うことになります。契約書の内容に「税込価格」として含まれているケースもあるため、価格の内訳を事前に確認しておくことが大切です。
土地部分は非課税だが、契約書の内訳に注意
土地については、買戻し時も変わらず非課税です。ただし、土地と建物が一体の価格で提示されている場合、消費税の計算対象となる建物価格がどの程度なのかを明確に分けておく必要があります。
契約書で内訳が曖昧なままだと、後で消費税の扱いについてトラブルになることもあるため、書面上で「土地・建物の価格区分」が記載されているかをチェックしましょう。
印紙税・登録免許税・不動産取得税にも注意
買戻し時には、消費税以外にも以下の税金が発生するため、総額の費用として把握しておくことが重要です。
- 印紙税：売買契約書に応じた金額（例：1,000万円であれば5,000円程度）
- 登録免許税：所有権を再度自分に戻すための登記にかかる税金。原則、固定資産評価額の2％。
- 不動産取得税：物件を再取得することにより発生する地方税。建物・土地ごとに評価額×税率（原則4％）で計算。
買戻し時は「不動産を新たに購入する」という扱いになるため、通常の住宅購入と同様にこれらの税金が発生します。
税制優遇や控除の対象になるケースもある
買戻しの際に住宅ローンを利用する場合、「住宅ローン控除」が適用される可能性があります。マイホームとしての取得であれば、一定の要件を満たすことで所得税の還付が受けられることもあるため、税理士や金融機関と相談しておくと安心です。
また、リースバック契約時に「買戻し特約」があらかじめ結ばれていた場合、売買の条件が明確になっているため、税金の計算や手続きも比較的スムーズになります。
リースバック後に買い戻す場合も、初回売却と同様に消費税やその他の税金が関わってきます。契約時に十分な確認と準備を行い、トータルコストを把握したうえで判断することが、トラブル回避と後悔のない買戻しにつながります。
まとめ｜リースバックと消費税で損しないために知っておきたいこと
リースバックでは、物件の売却時や将来的な買戻し、そして賃料の支払いに至るまで、消費税の影響を受ける場面が多くあります。特に建物部分には課税される可能性があるため、土地との価格区分や契約書の内訳には細心の注意が必要です。
また、消費税が発生したとしても、納税義務があるかどうかは売主の「課税事業者」かどうかで異なります。個人であってもアパート経営などをしている場合は、課税対象になることがあるため、あらかじめ税務上の立場を確認しておくことが大切です。
一方で、マイホームをリースバックするケースでは、建物部分も含めて消費税が非課税となる場合がほとんどです。これに加えて、譲渡所得税に関しても3,000万円の特別控除を使えることが多く、売却時の税負担を大きく軽減できる可能性があります。
想定外の出費や税務トラブルを防ぐためには、契約前に税理士や不動産の専門家へ相談し、自身の状況に合った正確なアドバイスを受けることが重要です。特に、売却後の資金計画や買戻しを検討している方にとっては、消費税とその他の税金を含めた「総コストの把握」が安心につながります。
リースバックを賢く、そして後悔なく進めるためにも、税金のルールを正しく理解し、早めに準備を整えておきましょう。
