リースバックと通常の売却はどちらを選ぶ？2026年10月1日施行のガイドラインが示した5項目と、仲介手数料の上限

自宅を手放して資金を作る方法は2つあります。市場に出して買い手を探す通常の売却と、業者に買い取ってもらってそのまま住み続けるリースバックです。どちらも「売る」ことに変わりはありませんが、売る相手も、お金が入るまでの時間も、売ったあとの暮らしも違います。しかも2026年10月1日から、リースバックの売買には宅地建物取引業法の規律が明確に当たるようになりました。

国土交通省の定義では、リースバックは「売却」と「賃貸借」の組み合わせ

国土交通省のガイドブックは、住宅のリースバックを「住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、住んでいた住宅に引き続き住むというサービス」と定義しています。そのうえで「リースバックの利用を検討する際には、他の手法とも比較し、その取引の内容が自分のニーズと合致しているかをよく考えましょう」と書いています。

「他の手法とも比較し」と国が明記していることが重要です。リースバックは単独で良し悪しを決める商品ではなく、通常の売却と並べて初めて判断できるという前提に立っています。

通常の売却は、仲介手数料の上限が告示で決まっている

通常の売却では、不動産業者に買い手を探してもらいます。このとき払う仲介手数料には法律に基づく告示で上限があり、国土交通省が消費者向けに公表しています。

国土交通省は計算例も示しています。物件価格1,000万円（税別）なら、200万円×5.5％＋200万円×4.4％＋600万円×3.3％＝上限39.6万円（税込）です。仲介ではなく代理の場合は、この上限の2倍とされています。物件価格800万円以下の場合には別の特例があります。

上限であって定額ではない点も押さえてください。国土交通省は「契約後トラブルの未然防止のために、不動産業者への仲介の依頼（媒介契約の締結）に際し、あらかじめ、定められた上限額の範囲内で、合意しておくことが重要です」としています。媒介契約を結ぶ前に金額を決めておくのが前提です。

リースバックは買主が業者。2026年10月1日から宅建業法の線が引かれた

リースバックでは、買い手を探す工程がありません。業者が自ら買主になるか、業者が媒介します。この取引について国土交通省は「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」を策定し、令和8年10月1日に施行しました。

ガイドラインは背景として、賃料・契約期間・違約金等の相談が高水準で推移していること、高齢者を狙った「押し買い」も発生していることを挙げています。そして課題を「売買と賃貸借が不可分一体という複雑な契約形態であり、売主である一般消費者にとって取引内容の理解が不十分なまま契約に至るケースあり」と整理しています。

該当条項は宅地建物取引業法第47条第1号（事実不告知の禁止）です。さらに概要資料には、「対応することが望ましい事項」として売買価格・賃料の算定根拠や、売買代金と契約期間内の賃料合計額との対応関係を明示することが挙げられ、過失による不告知の場合も法第31条第1項（信義誠実義務）に抵触するおそれがある旨が明確化されたと書かれています。

2つの売り方を並べる

決定的に違うのは売ったあとに毎月の支出が生まれるかどうかです。通常の売却では住まいが無くなるので、住み替え先の家賃や購入費が別にかかります。リースバックでは住まいは変わらないかわりに、同じ家に家賃を払います。どちらが有利かは、住み替え先にいくらかかるかとの比較で決まります。

比べるときに、先に数字で押さえる4点

4つ目は、ガイドラインが業者側に求めている説明の内容そのものです。売買代金と契約期間内の賃料合計額との対応関係を示すことが「望ましい事項」として挙げられています。説明されなければ、こちらから聞いて構いません。

この5つは、ガイドラインが「事実不告知が禁止される主な事項」として挙げているものと同じです。国がトラブルの型として把握している項目なので、ここが曖昧なまま進む契約は避けてください。普通借家と定期借家の違いはリースバックの普通借家と定期借家で、買戻しの法的な仕組みはリースバックの「買戻し」はどこまで確実かで扱っています。

リースバックと通常の売却についてよくある質問

リースバックのほうが早くお金になりますか

業者が買主になるため、買い手を探す工程がありません。ただし実際にかかる日数は物件と業者によります。公開情報から一律の日数は確認できませんでした。

リースバックでも仲介手数料はかかりますか

宅建業者が自ら買主になる場合、売主と買主の間に仲介は入りません。ガイドラインは「宅建業者が買主である又は媒介等するリースバック取引」と書いており、媒介が入る形もあります。どちらの形かを契約前に確認してください。

通常の売却の仲介手数料はいくらですか

国土交通省が公表している上限は、200万円以下の部分が5.5％、200万円超400万円以下の部分が4.4％、400万円超の部分が3.3％（いずれも税込）です。1,000万円（税別）の物件なら上限39.6万円です。上限であり、媒介契約の締結時に合意しておくことが重要とされています。

2026年10月からリースバックは安全になりましたか

ガイドラインは、宅建業者に遵守義務があることを明確化し、違反には監督処分で対処するとしています。ただし契約内容そのものを規制するものではありません。買戻しや家賃の条件は、引き続き契約書で確かめる必要があります。

定期借家契約だと必ず退去になりますか

期間が満了すれば契約は終了しますが、再契約ができる場合もあります。ガイドラインは「定期借家契約で退去を迫られた」をトラブル例として挙げており、契約期間・更新に関する事項を告げないことを禁止事項としています。

売却とリースバック、同時に検討してよいですか

国土交通省のガイドブックは「他の手法とも比較し、その取引の内容が自分のニーズと合致しているかをよく考えましょう」としています。比較することが前提に置かれています。