不動産リースバックにも「審査」という手順があり、この「審査」が通れなければ不動産リースバックは利用することができません。今回は、不動産リースバックの審査落ちの理由と対策、不動産リースバックの審査基準について解説します。
不動産リースバックの審査落ちの理由と対策
審査落ちの理由その１．ローン残債よりも、売却額が低い
不動産リースバックを利用する上で重要な基準となるのが
です。
- 不動産リースバックの買取価格 ＜ 現在のローン残高 → 審査落ち
- 不動産リースバックの買取価格 ＞ 現在のローン残高 → 審査通過
というのが基本的な考え方なのです。
なぜなら、不動産リースバックで、不動産を買い取ったのにもかかわらず、ローンが残ってしまったら
- 不動産リースバック業者へ支払う家賃（リース料）
- 毎月のローン返済
が2重で発生してしまうからです。
不動産リースバック業者としては
と考えるため、審査を通さないのです。
また、注意しなければならないのは
不動産リースバックの買取価格は、不動産の流通価格（一般的な不動産売買をしたときの売却価格）の7割～8割程度に抑えられます。
買主（不動産リースバック業者）側が
- 同じ人に貸し続けなければならない
- 買戻しに応じなければならない
- 自由にリフォームや修繕ができない
と、制限があるため、一般の不動産売買よりは安くなってしまうのです。
である必要があるのです。
審査落ち対策
基本的には、どの不動産リースバック業者も、上記と同じような考え方ですが
不動産リースバックの買取価格の査定・設定には差があります。
また、
インテリックス／あんばい
住宅ローンの残債がご所有の不動産の査定額より大きい方
住宅ローンの残債がご所有不動産の査定額（売却金額）よりも大きい場合、土地・建物に設定されている抵当を抹消することができません。この場合、その差額分を現金を追加でご準備を頂く必要があります。詳細はスタッフまでお気軽にお問い合わせください。
というように
不動産リースバックの買取価格 ＜ 現在のローン残高
の状態でも、差額分を現金で用意すれば、抵当権が抹消できるので不動産リースバックが利用できる
という不動産リースバック業者もあります。
審査落ちの理由その２．売れない物件（流動性の低い物件）
前述した通りで、不動産リースバックの審査を通すには
という状態でなければなりません。
また、
以上でないと、家賃の設定ができないため、審査ができないのです。
つまり、
不動産に価値がない。
不動産に価格がつかない。
不動産に買い手が現れない。
物件だと、不動産リースバックの審査に通らない
ということになります。
どういう物件かと言うと
- 山奥に存在する土地・建物
- 建築基準法違反の建物
- 重大な瑕疵がある建物
- 接道していない土地・建物
- 崖地など災害の可能性が高い土地・建物
- 離島の土地・建物
等で、立地が悪ければ価格がつかない（買い手が見つからない）可能性が高いのです。
そうなると、不動産リースバックの審査には通らないのです。
審査落ち対策
価値がない物件では、不動産リースバックの審査に通ることはできません。
これはどうすることもできないため、どうしても資金が必要であれば別の方法を考える必要があります。
審査落ちの理由その３．家賃保証会社の審査に通らない！
不動産リースバックでは
ことになります。
通常の「賃貸」と同じですので、賃貸をする場合には「家賃保証会社」を利用することになります。
ことになります。
家賃保証会社の審査基準というのは
- 過去に家賃の滞納があるか？ないか？
- 収入に対して家賃支払いの割合が高すぎないかどうか？
- 収入の安定性があるかどうか？
- 生活保護受給の方や高齢者の方
の4点が主に審査されます。
過去に家賃の滞納があるか？ないか？
過去に家賃の滞納経験がある場合は、また家賃を滞納するリスクがあるため、家賃保証会社の審査に通らないケースがあります。家賃保証会社は、全国賃貸保証業協会（LICC）という協会に加盟し、会員同士の間で「家賃滞納の有無」の顧客情報を共有しています。
過去に家賃滞納があれば、このデータベースで家賃滞納をした事実がわかってしまうのです。
収入に対して家賃支払いの割合が高すぎないかどうか？
収入に対して、家賃支払いの割合が高すぎると、家賃支払いができなくなり、滞納する可能性が高いからです。
目安は、
- 家賃 ／ 収入 ＜ 30％ → 審査が甘い家賃保証会社
- 家賃 ／ 収入 ＜ 25％ → 審査が厳しい家賃保証会社
です。
これ以上の家賃負担になると、家賃保証会社の審査の可能性が出てきます。
収入の安定性があるかどうか？
収入の安定性があるかどうかも、重要な審査基準です。
- アルバイト・パート・日雇い ＜ 派遣社員・契約社員 ＜ 正社員
ですし、
- 零細企業 ＜ 中小企業 ＜ 中堅企業 ＜ 大企業
となります。
大企業の正社員であれば、収入の安定性は高く、問題なく保証してもらえますが、零細企業のアルバイト・パート・日雇い労働者の場合は、収入の安定性は低く、審査落ちする可能性が高いのです。
生活保護受給の方や高齢者の方
保証会社によっては
- 生活保護受給者
- 高齢者
への審査は厳しくしているところもあります。
審査落ち対策
家賃保証会社の審査が通らない場合は
自分で保証人を付ける
ことも選択肢の一つです。
- 親
- 兄弟姉妹
- 子供
など
審査落ちの理由その４．不動産リースバック業者の対応エリア外
不動産リースバック業者によっては、対応エリアを限定しているケースがあります。
例
インテリックス／あんばい
弊社でのお取扱が難しい地域の場合
弊社は、本社は東京、支店は北海道・仙台・横浜・名古屋・大阪・広島・博多にございます。支店を中心とした都市圏、及びこれ隣接する地域にてサービスを提供させて頂いております。
※都市圏、都市圏に隣接する地域でも、弊社で経験のない地域、お伺いが難しい等の理由でお取り扱いができない場合がございますので予めご了承ください。詳細は、お気軽にお問合せくださいませ。
SBIスマイル／ずっと住まいる
Q3
取扱いエリアはありますか？
全国の主要都市でお取り扱いしております。詳しくは当社までお問い合わせください。
※市街化調整区域は原則不可となります。
となっておいて
- 全国の主要都市
- 市街化調整区域：NG
など、明確に対応エリア、対応条件が記載されていることが多いのです。
審査落ち対策
審査落ちの理由その５．任意売却物件
住宅ローンの返済が滞ると、物件が差し押さえられて、競売にかけられてしまいます。競売にかけられる手間で、対象物件を売却することを「任意売却」と呼びます。
この「任意売却」物件で、不動産リースバックをしたいという方も少なくありません。
しかし、「任意売却」物件は、不動産リースバック業者の審査が通らないケースが多いのです。
なぜなら、
ということだからです。
と不動産リースバック業者は考えるため、審査に通らなくなってしまうのです。
審査落ち対策
任意売却物件でも、買取額を抑えることで審査に通してくれる不動産リースバック業者もあります。
審査落ちの理由その６．所有者全員の同意が得られない
共有持分の物件を不動産リースバックしたいという場合には
「所有者全員の同意」
が必要になります。
夫婦でペアローンでマイホームを購入していたとしたら、夫婦の同意が必要になりますし、子供3人で相続した物件を所有していたとしたら、3人の同意が必要になります。
審査落ち対策
審査落ちの理由その７．借地権付き物件
「借地権」とは
を言います。
借地権付き物件のマイホームの場合は
になるため、同意を得られない場合は、不動産リースバックはできないのです。
また、借地権付き物件は
- 地代家賃が発生する
- リフォームや修繕に、地主の同意が必要
- 譲渡に、地主の同意が必要
であるため、所有権付きの土地にある物件と比較すると、価値が低いのです。
- 地主との調整が必要になること
- 不動産の価値が低いこと
- 譲渡の同意をしてもらっても、地主に譲渡承諾料を支払うケースがあること
などから、はじめから「借地権付き物件は対象外」としている、不動産リースバック業者も少なくありません。不動産リースバックの審査が通らない理由になってしまうのです。
審査落ち対策
インテリックス／あんばい
借地上の建物にお住まいの方
借地とは、建物を所有することを目的とした土地の賃借権を指します。この借地上の建物にお住まいの場合、土地のご所有者様との調整が必要となりますので、お客さまのご意思のみで実施を決定できないという意味合いで、お取り扱いが難しくなるケースがございます。土地のご所有者様と調整の上でリースバックを活用可能なケースもございますので、詳細は窓口までお問合せくださいませ。
と、基本的には難しいとしながらも
土地のご所有者様と調整の上でリースバックを活用可能なケースもございます
とされています。
地主の許可が得られて、地代が高額ではなく、建物の価値が高い場合などは、不動産リースバックの審査に通る可能性もあるのです。
審査落ちの理由その８．違法建築
違法建築とは
を言います。
建築基準法等には
- 建築基準法
- 都市計画法
- 消防法
- 都道府県の条例
が含まれ、これらに違反している建築物のことをいいます。
違法建築は、以前の建築基準法に則って作られた建物でも、法改正に伴い、現行の建築基準法に伴わなくなってしまったものがほとんどで、改築や建て替え時に現行の建築基準法に則っとれば、特段の罰則などはありません。
審査落ちの理由その９．市街化調整区域の物件
一般的に住宅街は、「市街化区域」と「市街化調整区域」に分類されます。
- 「市街化区域」：街を活性化させることに積極的な地域
- 「市街化調整区域」：無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域
という違いがあります。
行政のスタンスとして
- 「市街化区域」 → 積極的に家を建ててください。
- 「市街化調整区域」 → 勝手にに家を建てたり、増築しないでください。
となっているのです。
「市街化調整区域」の物件は
- 増改築・リノベーションのときに自治体の許可が必要
- 容積率や建蔽率（建ぺい率）制限
- 延床面積の制限
などがあり、建て替えやリフォームができないわけではありませんが、条件が「市街化区域」の物件と比較すると、圧倒的に悪くなってしまうのです。
そのため、市場価格も「市街化調整区域」の物件は、相場より下がってしまい、不動産リースバック業者の中には「市街化調整区域の物件は取り扱わない」という業者が少なくないのです。
不動産リースバックの審査に通らなかった場合の対処法とは？
基本的に
不動産リースバックというのは、登場して間もないサービスです。
そのため、各不動産リースバック業者も「サービス」「査定」「家賃設定」「審査基準」ともに手探り状態なのです。
まだまだ、不動産リースバック業者ごとの審査基準の差も大きいため
というのが重要な対策となります。
また、個人の不動産投資家が資金を拠出してくれる形の不動産リースバック業者もおすすめです。
一般的な不動産リースバック業者では
不動産リースバック業者自身が資金を出し、リースバック対象物件のオーナーになります。
この場合、不動産リースバック業者自身が投資家の立ち位置になるため、審査は画一的なものとなり、大手企業であればあるほど、審査基準が厳しくなるのです。
個人の不動産投資家にリースバック物件を紹介するスタイルの不動産リースバック業者の場合
個人の不動産投資家がOKを出せば、審査に通る仕組みです。
何百人という個人の不動産投資家ごとに「どこを重視したいのか？」は異なるため、1人でいいから、個人の不動産投資家の意向に合致すれば良いのです。
このスタイルの不動産リースバック業者の方が審査は甘いと言えます。
個人の不動産投資家にリースバック物件を紹介するスタイルの不動産リースバック業者
| 上場 | 非上場 |
| 対応エリア | 北海道・東北・関東・中部 |
| 実績 | - |
| 査定スピード | 最短即日～1週間 |
| 資金化までの日数 | 1カ月以内 |
| 査定・審査手数料 | 0円 |
| 事務手数料 | - |
| 査定額 | - |
| 設定賃料（リース料） | - |
| 年齢 | - |
| 保証人 | - |
不動産リースバックの審査に通らなかったら
- できるだけ多くの不動産リースバック業者に申し込む
- 個人の不動産投資家にリースバック物件を紹介するスタイルの不動産リースバック業者に申し込む
ことをおすすめします。
まとめ
不動産リースバックの審査落ちの理由には、下記のようなものがあります。
- 審査落ちの理由その１．ローン残債よりも、売却額が低い
- 審査落ちの理由その２．売れない物件（流動性の低い物件）
- 審査落ちの理由その３．家賃保証会社の審査に通らない！
- 審査落ちの理由その４．不動産リースバック業者の対応エリア外
- 審査落ちの理由その５．任意売却物件
- 審査落ちの理由その６．所有者全員の同意が得られない
- 審査落ちの理由その７．借地権付き物件
- 審査落ちの理由その８．違法建築
- 審査落ちの理由その９．市街化調整区域の物件
上記に当てはまると、審査が通らない可能性が高いのです。
「不動産リースバックの審査基準ってどうなっているの？」
「不動産リースバックの審査に通る方法を教えてください。」