リースバック物件のすべて：メリット・デメリットから活用法まで徹底解説

リースバック物件とは？基本の仕組みを理解する

「自宅を売却したのに、そのまま住み続けられるなんて、そんなうまい話があるの？」と思われたかもしれませんね。はい、それが「リースバック」という仕組みなんです。

リースバックとは、ご自宅などの不動産を売却して現金を受け取った後、その不動産を借りて住み続けることができるサービスのことです。つまり、所有権は買主（リースバック事業者）に移りますが、あなたはこれまでと変わらず、住み慣れた我が家で生活を続けることができるのです。

リースバックの仕組み

具体的には、以下のような流れで進みます。

1. 契約の締結: まず、リースバック事業者と「不動産の売買契約」と「賃貸借契約（リース契約）」を同時に結びます。
2. 物件の売却と現金の受取: 売買契約に基づき、物件の所有権が買主へ移転し、あなたは売却代金を受け取ります。
3. 賃貸借契約に基づく居住: その後、あなたは買主（大家さん）から物件を借りる形になり、月々の家賃（リース料）を支払って住み続けます。

この仕組みにより、自宅を売却してまとまった現金を手に入れつつも、引っ越しや近所への挨拶といった負担なく、生活環境を変えずに済むのが大きな特徴です。

なぜリースバックが注目されているのか

近年、リースバックが注目を集めている背景には、いくつかの理由が考えられます。

• 老後資金の確保: 高齢化が進み、年金だけでは不安を感じる方が増えています。自宅は所有しているけれど、まとまった現金がなく、老後資金に不安を抱えるケースは少なくありません。リースバックを利用すれば、自宅という資産を現金化できるため、生活費や医療費、介護費用などに充てることができます。
• 急な出費への対応: 病気やケガ、住宅ローンの返済が困難になった、あるいは住宅のリフォーム費用が必要になるなど、予期せぬ出費は誰にでも起こり得ます。リースバックは、比較的短期間で現金を調達できるため、このような緊急時の資金ニーズに応えることができます。
• 事業資金の調達: 個人だけでなく、事業を営んでいる方々にとっても、リースバックは有効な資金調達手段となり得ます。遊休資産となっている不動産を売却して事業資金に充てることで、経営の安定化や事業拡大につなげることができます。

このように、リースバックは「自宅に住み続けながら資産を活用したい」という多くの方々のニーズに応えることができる、柔軟で魅力的な選択肢と言えるでしょう。

個人・高齢者向け：住み慣れた家で生活を続けるメリット・デメリット

「この家で、ずっと安心して暮らしたい」。そんな願いをお持ちの方にとって、リースバックは非常に魅力的な選択肢となり得ます。特に、住宅ローンが残っている方や、老後の生活資金に不安を感じている高齢者の方々にとって、住み慣れた家を売却せずに現金化できるという点は、大きなメリットと言えるでしょう。

住み慣れた家で生活を続けるメリット

1. 現金化と住み続けられる安心感

例えば、Aさんご夫婦は、定年退職を迎えました。住宅ローンの残債はまだ残っており、さらに、急に奥様の介護費用が必要になり、まとまった資金が必要になりました。そこで、自宅をリースバックしたところ、物件の評価額として500万円の現金を得ることができました。この資金を介護費用に充てることができ、さらに、そのまま自宅に住み続けることができるため、住み慣れた環境を離れることなく、生活の質を維持することができたのです。

2. 老後資金の確保

「老後の生活資金が心配…」という声もよく聞かれます。リースバックを活用すれば、自宅という資産を現金化し、ゆとりある老後資金として活用できます。例えば、Bさんは、長年住んだ自宅をリースバックし、1,000万円の現金を手に入れました。この資金を、旅行や趣味に充てたり、将来の医療費に備えたりすることで、安心して老後を過ごせるようになりました。

3. 住宅ローン返済の負担軽減

住宅ローンの返済が負担になっている場合、リースバックによってローンを一括返済し、その後の月々の家賃支払いに切り替えることで、経済的な余裕が生まれることがあります。例えば、Cさんは、月々の住宅ローン返済額が10万円でしたが、リースバックによりローンを完済。その後、月々7万円の家賃で住み続けることになり、毎月3万円の負担軽減に成功しました。

4. 相続対策としての側面

将来的に相続が発生する際に、自宅の評価額や管理の手間などを考慮すると、リースバックが有効な手段となることもあります。例えば、Dさんは、子供たちに負担をかけたくないという思いから、自宅をリースバックし、その売却益を子供たちの学費や将来の生活費として活用することを検討しています。

住み慣れた家で生活を続けるデメリットと注意点

リースバックには多くのメリットがある一方で、注意すべき点も存在します。

1. 家賃負担の継続

リースバックでは、自宅を売却しても、その後は「賃借人」として家賃を支払うことになります。この家賃は、市場の賃貸相場や、リースバック会社との契約内容によって変動します。

例えば、Eさんは、自宅をリースバックして現金化したものの、当初想定していたよりも高い家賃が設定され、毎月の家計を圧迫することになりました。契約前に、家賃の相場や将来的な値上げの可能性について、しっかり確認しておくことが重要です。

2. 将来的な買い戻しの可能性と条件

リースバックの大きな魅力の一つに「買い戻し」があります。しかし、この買い戻しができるかどうか、また、できる場合の条件は、契約によって大きく異なります。

例えば、Fさんは、数年後に自宅を買い戻すことを想定してリースバック契約を結びました。しかし、契約更新の際に、買い戻し価格が当初の想定よりも高額に設定されており、買い戻しが困難になってしまったというケースもあります。買い戻しを希望する場合は、その価格、期間、条件などを、契約締結前に専門家を交えて慎重に確認することが不可欠です。

3. 買い戻しに関連する税金

買い戻しを行う場合、贈与税や不動産取得税などの税金が発生する可能性があります。

• 贈与税: 買い戻し価格が、その時点での市場価格よりも著しく低い場合、その差額が贈与とみなされ、贈与税がかかることがあります。
• 不動産取得税: 自宅を買い戻す際には、不動産取得税がかかります。

これらの税金についても、事前に税理士などの専門家に相談し、どの程度の税負担が発生するかを把握しておくことが大切です。

相続対策としてのリースバック：円滑な資産継承を実現

「相続」という言葉を聞くと、多くの方が「大変そう」「揉めそう」といった不安を感じられるのではないでしょうか。特に、不動産のような分割しにくい財産が絡むと、その悩みは一層深まります。しかし、リースバックという仕組みを活用することで、こうした相続に関する課題をスマートに解決し、円滑な資産継承を実現できる可能性があるのです。

遺産分割における公平性を確保する

相続人が複数いる場合、不動産をどのように分けるかは、しばしば家族間の意見の対立を生む原因となります。例えば、実家を相続することになった長男だけがその家に住み続けたい場合、他の相続人（次男や長女など）は、その不動産に見合うだけの代償を求めるでしょう。代償分割という方法で解決することも可能ですが、その金額設定や、現金を準備する手間も発生します。

ここでリースバックが有効な選択肢となります。現行の所有者（例えば、亡くなった親御さん）が亡くなる前に、ご自身の不動産をリースバック会社に売却し、その後、その不動産を借りて住み続ける契約を結ぶのです。これにより、不動産そのものは現金化され、相続財産は「現金」となります。現金であれば、各相続人の相続割合に応じて公平に分割することが格段に容易になります。不動産そのものを分ける必要がなくなり、「誰が実家を相続するか」といった物理的な問題や、それに伴う感情的な対立を避けることができるのです。

例えば、親御さんが元気なうちに「この家は現金化しておけば、みんなで分けやすいだろう」と考え、リースバックを実行されたとします。その後、親御さんが亡くなられた場合、相続人であるお子さんたちは、売却によって得られた現金（相続財産）を、遺言書や遺産分割協議書に基づいて分け合うことができます。これにより、不動産という「争族」の火種になりかねない財産を、スムーズな「円満相続」へと導くことができるのです。

相続税の納税資金を確保する

相続税の支払いは、相続財産の大きな課題の一つです。特に、不動産を多く所有している場合、相続税額が多額になることがあります。しかし、不動産はすぐに現金化できるものではないため、相続発生後、納税資金の準備に苦労されるケースが少なくありません。納税の期限は相続開始から10ヶ月と定められているため、この期間内に十分な現金を用意できなければ、延滞税が発生したり、最悪の場合、不動産を売却せざるを得なくなったりすることもあります。

リースバックは、こうした納税資金の確保という点でも有効です。相続が発生する前に、親御さん自身が不動産をリースバックしておけば、その売却代金は親御さんの手元に残ります。この現金は、万が一に備えて、親御さんがご自身の生前に納税資金として確保しておくことも可能です。

また、万が一、相続発生時に納税資金が不足していたとしても、既に現金化されているため、相続人たちはその現金を納税に充てることができます。あるいは、リースバックによって現金化された資金の一部を、不動産を相続しない相続人への代償金として分配するといった使い方も考えられます。これにより、不動産を売却することなく、納税資金を確保し、かつ遺産分割を円滑に進めるという、二重のメリットを得られるのです。

将来的な不動産管理の手間を軽減する

不動産を所有していると、維持管理には少なからず手間と費用がかかります。建物の修繕、固定資産税の支払い、空室リスク（賃貸に出している場合）、老朽化への対応など、所有者にとっては管理責任が伴います。特に、高齢になり、体力的な不安を感じるようになったり、管理が負担になったりした場合、所有し続けることが難しくなることもあります。

リースバックを活用することで、こうした将来的な不動産管理の負担から解放されることができます。不動産を売却することで、所有権はリースバック会社に移ります。その結果、建物の修繕義務や、将来的な大規模修繕の必要性、固定資産税の支払いといった、物件の所有に伴う直接的な負担は、原則としてなくなります。

例えば、親御さんが「この家でこれからもずっと快適に暮らしたいけれど、将来、自分が亡くなった後に、子供たちにこの家の管理の負担をかけたくない」と考えているとします。その場合、元気なうちにリースバックを行い、自宅に住み続ける権利を確保しつつ、将来的な管理責任はクリアすることができます。そして、住み慣れた家で生活を続けながら、その家賃を支払う形になります。これは、高齢になってからの住み替えや、施設入居とは異なり、住み慣れた環境を維持しつつ、将来の不安を解消できる、非常に現実的な選択肢と言えるでしょう。

具体的な事例で理解を深める

実際に、リースバックが相続対策としてどのように活用されたのか、具体的な事例を見てみましょう。

事例：遺言書がなかった場合でも、遺産分割がスムーズに進んだケース

Aさんには、長男、次男、長女の3人の子供がいました。Aさんは都内に一戸建てを所有しており、自宅として住んでいました。Aさんが亡くなった際、遺言書は作成されていませんでした。不動産を相続する権利は長男にありましたが、次男と長女は、Aさんの財産のうち、不動産以外の預貯金がそれほど多くないことを心配していました。

そこで、長男は、Aさんの生前に、不動産をリースバック会社に売却し、Aさんがそのまま自宅に住み続ける契約を結んでいました。Aさんが亡くなった後、その不動産は既に現金化されており、その現金を相続財産として、長男、次男、長女の3人で法定相続分（各1/3）に応じて分割しました。長男は、Aさんが生前にリースバックした自宅に、借り主として住み続けることを希望し、リースバック契約を引き継ぎました。

このケースでは、不動産をどのように分けるかという複雑な話し合いは一切不要でした。現金化されていたため、公平な分割が実現し、相続人全員が納得して手続きを進めることができました。

事例：納税資金確保のために有効活用されたケース

Bさんは、都心に土地と建物を所有しており、その評価額は数億円に上りました。Bさんが亡くなった際、相続税額はおおよそ1億円と試算されました。しかし、Bさんの遺産のうち、現金はわずか2000万円程度でした。相続人である子供たちは、このままでは相続税の納税資金が大幅に不足してしまうことを懸念しました。

そこで、Bさんの相続人たちは、生前にBさんが活用していた、所有する不動産の一部（例えば、賃貸物件）をリースバック会社に売却することを決定しました。これにより、数千万円の現金を確保することができました。この現金と、元々あった預貯金を合わせることで、相続税の納税資金の大部分を賄うことができました。

最終的に、残りの納税資金については、相続人たちが協力して一時的な資金調達を行うことで、期限内に納税を完了させることができました。もしリースバックを活用していなければ、不動産を市場価格よりも不利な条件で早期売却せざるを得なかった可能性もあります。

相続税の軽減効果について

リースバック自体が直接的に相続税額を軽減するわけではありません。相続税額は、相続財産の種類（不動産、預貯金、有価証券など）や評価額、そして相続人との関係性によって計算されます。

しかし、リースバックを活用することで、以下のような間接的な恩恵を受けることができます。

• 評価額の異なる財産への転換: 不動産は、相続税法上の評価額が、実際の市場価格よりも低く評価される場合があります（小規模宅地等の特例など、有利な評価方法もありますが、それらが適用されない場合）。不動産を現金化することで、評価額が市場価格に近い「現金」という財産に変わります。
• 相続人への贈与: 生前に不動産をリースバックして現金化し、その現金を相続人に贈与しておくことで、暦年贈与（毎年決まった額を贈与する）や相続時精算課税制度を活用し、相続財産を減らしたり、生前に相続人へ財産を分配したりすることで、将来的な相続税額を軽減できる可能性があります。ただし、贈与税や、贈与のルールを遵守する必要があります。

これらの恩恵を受けるためには、専門家（税理士など）と十分に相談し、計画的に進めることが重要です。

まとめ：相続におけるリースバックの可能性

相続対策としてのリースバックは、単なる資産売却ではありません。それは、家族間の円満な関係を維持し、財産をスムーズに次世代へ引き継ぐための、戦略的な選択肢となり得ます。

• 遺産分割の円滑化: 不動産という分割しにくい財産を現金化し、公平な分割を可能にします。
• 納税資金の確保: 相続発生時の資金不足リスクを軽減し、納税期限への対応を容易にします。
• 管理負担の軽減: 将来的な不動産管理の義務や手間から解放されます。

もちろん、リースバックは万能な解決策ではありません。契約内容の理解、将来的な住居費用の考慮、そして売却価格の妥当性など、検討すべき点も多く存在します。しかし、これらの点を専門家と共に慎重に検討することで、リースバックは、多くのご家庭が抱える相続の悩みを解決するための、強力なサポートとなるでしょう。

不動産投資家にとってのリースバック物件：見過ごせない投資機会と注意点

不動産投資の世界で「リースバック物件」という言葉を耳にする機会が増えているかもしれません。これは、所有している不動産を売却すると同時に、その不動産を借りて住み続けることができる仕組みですが、不動産投資家にとって、このリースバック物件は非常に魅力的な投資対象となり得るのです。なぜなら、安定した家賃収入が見込めるだけでなく、市場価格よりも有利な条件で物件を取得できる可能性があるからです。

安定収入の源泉：家賃収入という確かなリターン

リースバック物件を投資対象とする最大の魅力は、安定した家賃収入です。物件を売却した所有者（多くの場合、高齢者や事業資金を必要としている方）は、その物件に住み続ける、あるいは事業を継続するために、投資家であるあなたに家賃を支払います。この家賃収入は、契約期間中にわたって継続的に発生するため、投資家にとって非常に予測可能で安定したキャッシュフローを生み出す源泉となります。

例えば、あなたが1,000万円で購入したリースバック物件があるとしましょう。もし、元の所有者と月額7万円で賃貸借契約を結べば、年間の家賃収入は84万円になります。これは、表面利回りにして8.4%という、比較的高い利回りです。もちろん、これには空室リスクや修繕費、固定資産税などの諸経費がかかってきますが、それでも他の投資対象と比較して、安定したリターンが期待できる点は大きなメリットと言えるでしょう。

市場価格以下での物件取得：投資妙味を高めるチャンス

リースバック物件のもう一つの大きな投資価値は、市場価格よりも有利な価格で物件を取得できる可能性があることです。元の所有者は、単に家賃収入を得るだけでなく、まとまった資金を調達できるという目的があります。そのため、時には市場価格から多少割引いた価格であっても、早期に現金化できることを優先する場合があります。

もし、市場価格が1,000万円の物件を、800万円でリースバック物件として購入できたとします。その場合、購入価格が低いため、同じ7万円の家賃収入でも、表面利回りは10.5%（84万円 ÷ 800万円）に上昇します。これは、投資家にとっては大きな利益の源泉となります。もちろん、物件の状態や所有者の状況などを慎重に見極める必要がありますが、こうした「掘り出し物」を見つけられるのが、リースバック物件投資の醍醐味の一つと言えるでしょう。

投資判断のための利回り計算：実践的なアプローチ

リースバック物件の投資価値を正確に判断するためには、利回りの計算が不可欠です。ここでは、表面利回りだけでなく、実質利回りも考慮した計算方法をご紹介します。

利回り計算の基本

• 表面利回り: 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
  これは最も基本的な指標で、手軽に計算できますが、諸経費が含まれていないため、あくまで参考値として捉えましょう。
• 実質利回り: （年間家賃収入 – 年間諸経費） ÷ （物件購入価格 + 購入諸費用） × 100
  年間諸経費には、固定資産税、都市計画税、管理費、修繕費などが含まれます。購入諸費用には、仲介手数料、登記費用、印紙税などが含まれます。実質利回りは、より現実的な投資リターンを示す指標となります。

例：
物件購入価格: 1,000万円
購入諸費用: 50万円
年間家賃収入: 84万円 (月額7万円)
年間諸経費 (固定資産税、修繕積立金など): 20万円

• 表面利回り = 84万円 ÷ 1,000万円 × 100 = 8.4%
• 実質利回り = (84万円 – 20万円) ÷ (1,000万円 + 50万円) × 100 = 64万円 ÷ 1,050万円 × 100 ≒ 6.1%

このように、実質利回りは表面利回りよりも低くなるのが一般的です。物件選定の際は、この実質利回りを重視し、自身の投資目標に合致するかどうかを判断することが重要です。

リスクヘッジ策：投資を成功に導くための備え

リースバック物件投資には魅力が多い一方で、いくつかのリスクも存在します。これらのリスクを理解し、適切なヘッジ策を講じることが、長期的な成功のために不可欠です。

潜在的なリスクとその対策

• 所有者の早期退去リスク:
  当初の契約期間より早く、所有者が物件から退去してしまう可能性があります。この場合、家賃収入が途絶えるため、新たな入居者を見つける必要があります。
• 対策: 契約時に、早期退去の場合の違約金や、新たな賃貸借契約の条件などを明確に定めておくことが重要です。また、物件の立地や条件を吟味し、入居者が見つかりやすい物件を選ぶことも有効です。
• 物件の老朽化・修繕リスク:
  リースバック物件は、元の所有者が長年居住していた、あるいは事業に利用していた物件であることが多く、築年数が経過している場合や、一定の老朽化が見られることがあります。
• 対策: 購入前に物件の状態を詳細に調査（インスペクション）し、必要な修繕費用を事前に見積もっておくことが重要です。また、賃貸借契約で、修繕費用の負担割合を明確に定めておくことも有効です。
• 所有者の経済状況悪化リスク:
  リースバックの背景には、資金調達の必要性がある場合が多く、所有者の経済状況が不安定になるリスクも考えられます。
• 対策: 契約前に、所有者の信用情報などを可能な範囲で確認することが望ましいです。また、家賃の支払い遅延が発生した場合の対応策（遅延損害金の設定など）も契約に盛り込みましょう。
• 市場価値下落リスク:
  不動産市場全体の価格が下落した場合、物件の資産価値が購入価格を下回る可能性があります。
• 対策: 物件の将来性や周辺地域の開発計画などを考慮し、長期的な視点で物件を選定することが重要です。また、購入価格を抑えることで、市場下落時のリスクを軽減できます。

物件選定のポイント：投資家が注目すべき条件

リースバック物件は、その特性上、一般的な投資用不動産とは異なる視点での物件選定が求められます。以下のポイントに注目して、投資価値の高い物件を見極めましょう。

投資家がチェックすべき項目

• 立地条件:
  周辺環境、交通アクセス、商業施設や公共施設の利便性などを確認します。良好な立地は、将来的な資産価値の維持や、万が一の際の再販・賃貸のしやすさにつながります。
• 物件の状態と築年数:
  前述の通り、建物の状態を詳細に確認し、修繕計画や費用を検討します。築年数が経過している場合でも、適切なリフォームが施されているか、構造的に問題がないかなどを専門家と共にチェックすることが大切です。
• 所有者の状況と契約内容:
  なぜリースバックを希望しているのか、その理由や背景を理解することは、リスクを把握する上で重要です。また、賃貸借契約の内容（契約期間、賃料、更新条件、解約条件など）を隅々まで確認し、不明な点は必ず質問しましょう。
• 将来性:
  周辺地域の開発計画、人口動態、インフラ整備の状況などを調査し、物件の将来的な価値変動を予測します。
• 適正な購入価格:
  市場価格だけでなく、周辺の類似物件の取引事例や、物件の状態、収益性などを総合的に考慮し、適正な購入価格を見極めます。

事業者向け：遊休資産活用と資金調達の選択肢

「うちには使っていない土地や建物があるけれど、どう活用すればいいのか…」「急な設備投資が必要になったけど、運転資金が足りない…」

そんな経営者の方々の悩みを解決する手段として、リースバックは非常に有効な選択肢となり得ます。所有している遊休資産を売却し、そのまま賃借して使い続けることで、一時的な資金需要に応えたり、将来の事業拡大のための種銭を確保したりできるのです。

遊休資産の現金化で事業を加速

例えば、企業が都市部で所有しているものの、現在は利用頻度が低いオフィスビルや、郊外にある使われなくなった工場跡地などを考えてみてください。これらの資産は、固定資産税などの維持コストがかかる一方で、直接的な収益を生み出していない「遊休資産」です。

リースバックを利用することで、これらの資産を売却してまとまった現金を得ることができます。この現金は、以下のような様々な用途に活用できます。

• 運転資金の確保: 急な仕入れや人件費の支払いに充てることで、事業の継続性を安定させます。
• 設備投資: 老朽化した機械設備の更新や、最新技術導入のための投資資金として活用し、生産性向上につなげます。
• 新規事業への投資: 新しい商品開発や、市場開拓のための初期費用として充当し、将来の成長ドライバーを育成します。
• 借入金の返済: 高金利の借入金を早期に返済することで、財務体質を改善し、支払利息を軽減します。

資金調達手段としてのリースバックの利点

金融機関からの融資や増資といった従来の資金調達方法と比較して、リースバックにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

このように、リースバックは「資産を売却したくないが、一時的にまとまった資金が必要」という場合に、非常に有効な手段となります。特に、金融機関からの融資審査が通りにくい場合や、迅速な資金調達が求められる場面で、その真価を発揮するでしょう。

留意すべき点

もちろん、リースバックにも留意すべき点は存在します。

• 売却価格: 遊休資産を売却する際に、市場価格よりも低い価格での売却となる可能性があります。これは、売却後も賃借して使用し続ける権利（使用収益権）が含まれるためです。
• 賃料負担: 売却代金を受け取る一方で、毎月賃料を支払う必要があります。この賃料が事業の収益に見合っているか、将来的な負担を考慮する必要があります。
• 契約期間: 契約期間が終了した際の資産の取り扱い（再購入、契約更新など）を事前に明確にしておくことが重要です。
• 契約相手: 信頼できるリースバック事業者を選定することが、トラブルを避ける上で不可欠です。

これらの点を踏まえ、自社の状況や将来計画と照らし合わせながら、リースバックが最適な選択肢であるかを慎重に検討することが重要です。

リースバック契約の注意点：定期借家 vs 普通借家、オーバーローン

リースバック契約を結ぶ上で、特に注意しておきたいのが「借家契約の種類」と「オーバーローン」の問題です。これらをしっかり理解しておかないと、後々思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。ここでは、それぞれのケースについて、より詳しく見ていきましょう。

定期借家契約と普通借家契約の違い

リースバック契約では、自宅を売却した後、賃借人（以前の所有者）として住み続けることになりますが、その際の賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。どちらの契約になるかで、将来的な住み続けられる期間や、契約更新の条件が大きく変わってきます。

普通借家契約とは

普通借家契約は、契約期間が満了しても、特にどちらからも更新しない旨の通知がない限り、自動的に更新されるのが一般的です。これは、賃借人を保護する目的が強く、住み慣れた家から強制的に立ち退かされるリスクが低い契約と言えます。

• メリット
• 契約期間満了後も、基本的に住み続けられる可能性が高い
• 貸主（リースバック事業者）からの正当な理由のない解約は難しい
• デメリット
• 契約更新のたびに、家賃の見直しや条件変更の交渉が発生する可能性がある
• 長期的に住み続ける場合、総支払額が多くなる傾向がある

定期借家契約とは

定期借家契約は、契約期間があらかじめ定められており、期間が満了したら原則として契約は終了します。更新はありますが、それは「再契約」という形になります。再契約をするかどうかは、貸主（リースバック事業者）と賃借人（あなた）双方の合意が必要です。

• メリット
• 契約期間があらかじめ決まっているので、将来の計画が立てやすい
• 契約期間満了時に、自宅を買い戻す計画などが立てやすい
• デメリット
• 契約期間満了時に、貸主（リースバック事業者）が再契約を望まない場合、立ち退きを求められる可能性がある
• 再契約の条件（家賃など）が、当初よりも不利になる可能性がある
• 普通借家契約に比べて、賃借人の権利が弱くなる側面がある

どちらの契約が良いか？

どちらの契約が良いかは、あなたのライフプランによって異なります。

• 「とにかく長く住み続けたい」「将来的なことはあまり考えず、今は現金化したい」 という場合は、普通借家契約の方が安心かもしれません。
• 「数年後には自宅を買い戻したい」「将来的に自宅を売却する予定がある」 という場合は、定期借家契約で、その期間内に計画を実行するという考え方もあります。

契約を結ぶ際には、必ずどちらの契約になるのか、そしてその契約内容（特に更新や再契約に関する条項）をしっかりと確認することが重要です。不明な点があれば、遠慮なくリースバック事業者に質問しましょう。

オーバーローンでもリースバックは利用できる？

「オーバーローン」とは、住宅ローンの残高が、自宅の売却価格を上回っている状態のことです。例えば、住宅ローンの残りが2,000万円なのに、自宅の評価額が1,500万円にしかならない場合などがこれにあたります。

このようなオーバーローンの状態では、原則として通常の不動産売買は難しくなります。しかし、リースバックであれば、場合によっては利用できる可能性があります。

オーバーローンでのリースバックの仕組み

オーバーローンの物件でリースバックを行う場合、一般的には以下のような流れになります。

1. リースバック事業者による自宅の評価: まず、リースバック事業者や提携する金融機関が、物件の適正な市場価格を評価します。
2. 住宅ローンの完済: 売却価格のうち、まず住宅ローンの残債を完済するために充当されます。
3. 残額の受け取り: 住宅ローンを完済してもなお売却価格に余裕があれば、その残額をあなたが受け取ることができます。
4. リースバック契約の締結: 残った金額で自宅を売却した後、リースバック事業者と賃貸借契約（リースバック契約）を結び、そのまま住み続けます。

オーバーローンでリースバックを利用する際の注意点

オーバーローンの物件でリースバックを利用できるケースは限られており、いくつかの注意点があります。

• 売却価格が住宅ローン残高を上回る必要がある: 最低限、住宅ローンを完済できるだけの売却価格がなければ、リースバックは成立しません。
• リースバック事業者の融資審査: リースバック事業者が、あなたの住宅ローンの残債を肩代わりする、あるいは融資をしてくれる必要があります。そのため、事業者の審査は厳しくなる傾向があります。
• 受け取れる現金が少なくなる、あるいはゼロになる: 住宅ローンの残債に売却価格の大部分が充当されるため、手元に残る現金は期待できない、あるいはほとんどないということも少なくありません。
• 割高な家賃になる可能性: 住宅ローンの残債をカバーするために、リースバック事業者がリスクを負う分、家賃が相場よりも割高になる可能性があります。
• 買い戻し価格が高くなる可能性: 将来的に自宅を買い戻したいと考えている場合、オーバーローンの状態を解消するために、売却価格よりも高い価格で買い戻し条件が設定されることもあります。

オーバーローンの状態でのリースバックは、通常のリースバックよりもハードルが高く、利用できる事業者も限られます。もしオーバーローンで悩んでいる場合は、まず複数のリースバック事業者に相談し、どのような条件で利用できるのかを慎重に確認することが大切です。また、専門家（ファイナンシャルプランナーや弁護士など）に相談して、ご自身の状況に最適な方法かどうかを判断してもらうことも検討しましょう。

信頼できるリースバック事業者選びと契約時の重要チェックリスト

リースバックは、住み慣れた家を手放さずに資金を調達できる魅力的な方法ですが、その成功は「誰と契約するか」に大きく左右されます。残念ながら、中には悪質な業者も存在するため、事業者選びは慎重に行う必要があります。ここでは、信頼できるリースバック事業者を見極めるためのポイントと、契約時に必ず確認すべき事項をチェックリスト形式でまとめました。後悔しないリースバックを実現するために、ぜひ参考にしてください。

信頼できるリースバック事業者の見極め方

まずは、どのような事業者が信頼できるかの目安をご紹介します。

• 長年の実績と豊富な経験: リースバック事業を長年続けている会社は、ノウハウが豊富で、様々なケースに対応できる力があります。ウェブサイトで会社の沿革や実績を確認してみましょう。
• 宅地建物取引業の免許: 不動産取引を専門に行うには、宅地建物取引業の免許が必須です。免許番号が明記されているか、国土交通省のウェブサイトなどで確認できます。
• 専門家チームの存在: 弁護士や税理士などの専門家と連携している会社は、法務面や税務面でも安心して相談できます。
• 透明性の高い情報開示: 契約条件や手数料などが明確に提示されているか、不明な点について丁寧に説明してくれるかどうかも重要なポイントです。
• 顧客からの評判: 口コミサイトやレビューなどを参考に、過去の顧客の評価を確認するのも有効です。ただし、一方的な情報にならないよう、複数の情報源を比較検討しましょう。

契約前に必ず確認すべき重要チェックリスト

いよいよ契約という段階になったら、以下の項目を徹底的に確認しましょう。後々「こんなはずじゃなかった」とならないために、一つ一つ丁寧にチェックしてください。

1. 買主（再購入者）と売主（元の所有者）の立場

2. 賃貸借契約の内容

3. 契約解除・買戻しに関する条件

| 確認項目 | チェックポイント

リースバックの税金・審査・特殊物件まで網羅

リースバックを利用するにあたり、税金や審査について気になる方も多いのではないでしょうか。また、「事故物件」や「再建築不可物件」といった、一般的には売却が難しいとされる物件でもリースバックできるのか、といった疑問をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。

ここでは、リースバック利用時に発生する税金の種類と計算方法、審査のポイントを詳しく解説していきます。さらに、特殊な物件のリースバックについても、その可能性や注意点について掘り下げていきます。これらの情報を知ることで、より安心してリースバックを進めることができるでしょう。

リースバックで発生する税金の種類と計算方法

リースバック契約を結んだ際に、どのような税金が発生するのか、そしてどのように計算されるのかを理解しておくことは非常に重要です。主に「譲渡所得税」と「不動産取得税」が関係してきます。

譲渡所得税

リースバックでは、自宅などの不動産を一度売却する形になるため、その売却益に対して譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が変わります。

• 短期譲渡所得: 不動産を所有してから売却時までに5年以下の場合に適用されます。税率は、所得に対して39.63%（所得税30%、復興特別所得税0.315%、住民税9%）です。
• 長期譲渡所得: 不動産を所有してから売却時までに5年超の場合に適用されます。税率は、所得に対して20.315%（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）です。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 ＝Immovable Property Sale Price – (Acquisition Cost + Transfer Costs)

• Immovable Property Sale Price: 不動産の売却価額です。リースバックの場合、リースバック業者との契約で合意した金額になります。
• Acquisition Cost: 不動産の取得費です。購入時の価格に、購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用など）や、その後のリフォーム費用などを加えた金額です。ただし、減価償却費を控除している場合は、その分を差し引く必要があります。
• Transfer Costs: 売却にかかった諸費用です。仲介手数料、印紙税、測量費などが該当します。

不動産取得税

リースバックでは、不動産を売却し、その後賃貸として借りることになります。この賃貸契約を結び、不動産の使用権を取得する際に、原則として不動産取得税は課税されません。なぜなら、所有権は移転しているものの、買主（リースバック業者）は不動産を「取得」したというよりは、売主（あなた）に「使用させる」という契約を結んでいるとみなされるためです。

ただし、例外的なケースや、契約内容によっては課税される可能性もゼロではありません。不明な場合は、専門家や税務署に確認することをおすすめします。

その他の税金

• 固定資産税・都市計画税: リースバック契約後も、あなたが物件に住み続ける場合、固定資産税や都市計画税の負担をリースバック業者とどのように分担するか、契約内容で確認が必要です。一般的には、所有権が移転しているため、リースバック業者が納税義務者となりますが、契約によってあなたに負担が求められるケースもあります。
• 所得税（賃料収入に対する）: リースバック業者側は、あなたが支払う賃料を収入として得ることになるため、その賃料収入に対して所得税が課税されます。

リースバック審査のポイント

リースバックの審査は、一般的な不動産売買の審査とは少し異なります。リースバック業者が最も重要視するのは、以下の点です。

• 物件の資産価値: リースバック業者は、万が一、あなたが賃料を支払えなくなった場合に、物件を売却して費用を回収できるかどうかのリスクを評価します。そのため、物件の現在の市場価格と、将来的な価値を慎重に査定します。立地、築年数、周辺環境、物件の状態などが評価対象となります。
• 返済能力（賃料支払い能力）: あなたが、売却後に支払うことになる賃料を継続して支払えるかどうかを確認します。通常、安定した収入があるか、過去の家賃滞納履歴がないかなどを確認されます。高齢者の方の場合、年金収入や預貯金などが審査の対象となることが多いです。
• 物件の担保価値: リースバックは、不動産を担保にした資金調達の一種とも考えられます。そのため、物件が融資の担保として適しているかどうかも審査のポイントとなります。
• 契約内容への同意: リースバック契約の条件（賃料、買取金額、契約期間など）に双方が合意できるかどうかも重要な要素です。特に、物件を将来買い戻すことを考えている場合は、その際の買取価格や条件について、事前にしっかり確認しておく必要があります。

特殊物件のリースバック：事故物件・再建築不可物件

「事故物件」や「再建築不可物件」といった、流通性が低いとされる物件でも、リースバックの対象となる可能性はあります。ただし、通常の物件よりも審査は厳しくなり、条件も限定されることが一般的です。

事故物件のリースバック

「事故物件」とは、心理的瑕疵（過去に事件や事故、自殺などがあった物件）がある物件のことを指します。一般的に、事故物件は市場での売却が難しく、価格も大きく下がることが多いです。

• リースバックの可能性: 事故物件であっても、リースバックが全く不可能というわけではありません。ただし、リースバック業者は、その「事故」の性質や程度、物件の立地条件などを総合的に判断します。
• 賃貸需要: 周辺に賃貸需要が高いエリア（大学の近くやオフィス街など）であれば、事故物件であることを承知の上で、入居者が見つかる可能性があれば、リースバックの対象となることがあります。
• 家賃設定: 事故物件であることを踏まえ、通常の物件よりも安価な賃料設定が求められることが一般的です。
• 情報開示: 事故物件であることを隠して契約することは、後々大きなトラブルにつながるため、必ず事前にリースバック業者に伝え、正直に契約を進める必要があります。
• 注意点: 事故物件のリースバックでは、買取価格が相場よりも低くなる傾向があります。また、万が一、将来的に物件を買い戻すことを考えている場合、その際の買取価格も相場より安くなる可能性があります。

再建築不可物件のリースバック

「再建築不可物件」とは、建築基準法などの法規制により、原則としてその土地に新たに建物を建築したり、既存の建物を建て替えたりすることができない土地のことです。

• リースバックの可能性: 再建築不可物件でも、リースバックが可能なケースはあります。
• 既存建物の活用: 既存の建物がそのまま利用できる状態であれば、その建物を賃貸物件として活用できると判断されれば、リースバックの対象となることがあります。
• 特殊な立地・用途: 都市部などの需要が高いエリアや、特殊な用途（駐車場、資材置き場など）で活用が見込める場合は、リースバックが検討されることがあります。
• 買取価格: 再建築不可という特性上、通常の物件よりも買取価格は低くなる傾向があります。
• 注意点: 再建築不可物件のリースバックでは、将来的な物件価値の上昇が見込みにくいというデメリットがあります。また、大規模な修繕やリフォームが必要になった場合、建築基準法上の制限によって実施できない可能性もあります。

特殊物件のリースバックにおける全体的な注意点

事故物件や再建築不可物件に限らず、特殊な物件のリースバックにおいては、以下の点に特に注意が必要です。

• 専門業者への相談: 特殊物件のリースバックを取り扱っている、経験豊富な専門業者に相談することが不可欠です。一般的なリースバック業者では対応できない場合もあります。
• 詳細な物件調査: 物件の法規制、過去の履歴、周辺環境などを、専門家と共に詳細に調査することが重要です。
• 透明性のある情報開示: 物件の特殊性について、一切隠さずにリースバック業者に伝えることが、後々のトラブルを防ぐ上で最も大切です。
• 契約内容の精査: 賃料、契約期間、修繕義務、買取条件などを、特殊物件であることを考慮して、慎重に確認・交渉する必要があります。
• 将来的な計画: 将来的に物件を買い戻すことを考えているのか、あるいはそのまま賃貸として利用し続けるのかなど、ご自身の計画を明確にしておくことが重要です。