リースバックの見積りを見て「仲介手数料はどこに入っているのか」と迷う人がいます。答えは取引の形で変わります。事業者が自分で買う買取なら、売主と事業者のあいだに媒介がないので仲介手数料は発生しません。別の宅建業者が媒介に入るなら手数料がかかり、その上限は宅地建物取引業法と国土交通大臣の告示で決まっています。条文と告示の数字で、どこまで請求できるのかを確かめました。
条文と告示で確認できる点
- 宅地建物取引業法第46条第1項は、売買・交換・貸借の代理または媒介に関して受けられる報酬の額を国土交通大臣の定めるところによるとしています。第2項は、その額を超えて受けてはならないと定めています。
- 告示が定める売買の媒介の上限は、依頼者の一方につき200万円以下の部分が5.5％、200万円超400万円以下の部分が4.4％、400万円を超える部分が3.3％（いずれも消費税等相当額を含む）を合計した額です。
- 代理の場合は媒介の計算で出した額の2倍以内です。相手方からも受けるときは、合計で2倍を超えてはいけません。
- 2024年（令和6年）7月1日からは低廉な空家等（売買代金800万円以下）の特例があり、媒介では上限を超えて受けられる代わりに30万円の1.1倍（33万円）を超えてはならないとされています。
- 賃貸借の媒介は、双方からの合計で借賃1か月分の1.1倍以内です。居住用建物では、依頼を受けるにあたって承諾を得ている場合を除き、一方からは0.55倍以内です。
- 告示の最後の規定により、これら以外の名目で報酬を受けることはできません。例外は、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額だけです。
買取と媒介で、手数料の有無が分かれる
まず取引の形を確かめてください。リースバックには大きく2つの形があります。
取引の形と仲介手数料
見積りに「仲介手数料」の行があるなら、誰が誰のために媒介しているのかを聞いてください。買取だと説明されているのに媒介の手数料が載っているなら、名目と中身が合っていません。
上限の計算は3段の積み上げ
媒介の報酬は、売買代金を3つの帯に分けて、それぞれの割合を掛けた額の合計です。よく使われる「3％＋6万円」は、この積み上げを一本の式にまとめた近似にすぎません。
宅地建物取引業法 第46条
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。／２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。／３ 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。／４ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
| 売買代金のうちの部分 | 割合 |
|---|---|
| 200万円以下の金額 | 5.5％ |
| 200万円を超え400万円以下の金額 | 4.4％ |
| 400万円を超える金額 | 3.3％ |
| 売買代金 | 媒介の上限（一方から） | 代理の上限（一方から） |
|---|---|---|
| 500万円 | 23万1,000円 | 46万2,000円 |
| 1,000万円 | 39万6,000円 | 79万2,000円 |
| 2,000万円 | 72万6,000円 | 145万2,000円 |
| 3,000万円 | 105万6,000円 | 211万2,000円 |
| 5,000万円 | 171万6,000円 | 343万2,000円 |
代理は媒介の2倍までですが、相手方からも報酬を受ける場合は合計で2倍を超えられません。両方から満額を取ることはできない、という作りです。
800万円以下には別の上限がある
2024年6月21日に国土交通省が「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定し、低廉な空家等についての媒介報酬の上限が見直されました。適用は2024年7月1日以降です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 売買に係る代金の額が800万円以下の宅地または建物 |
| 媒介の上限 | 30万円の1.1倍（33万円）を超えてはならない |
| 代理の上限 | 媒介の特例で算出した額の2倍以内 |
| 条件 | 当該媒介に要する費用を勘案したうえで適用する |
通常の計算だと、売買代金500万円の媒介は23万1,000円が上限です。特例を使うと33万円まで受けられます。安い物件ほど手間に対して報酬が小さくなる問題への対応で、依頼者にとっては負担が増える方向の改正です。該当する価格帯なら、どちらの計算で請求されているのかを確かめてください。
上限は「必ずその額を払う」という意味ではありません。告示が定めるのは上限であって、金額そのものは媒介契約で決まります。国土交通省は、媒介契約の締結に際してあらかじめ報酬額を説明し合意する必要があることを通達で明記しています。
また、告示の最後の規定により、定められた報酬のほかに名目を変えて金銭を受けることはできません。例外は依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額だけです。「事務手数料」「書類作成料」といった名目の請求があれば、根拠を確認してください。
賃貸借にかかる報酬は別枠
リースバックは売買と賃貸借の2つの契約で成り立ちます。賃貸借の側に宅建業者の媒介が入るなら、そちらの報酬も発生しえます。
| 区分 | 上限 |
|---|---|
| 貸借の媒介（双方からの合計） | 借賃1か月分の1.1倍以内 |
| 居住用建物の媒介（依頼者の一方から） | 借賃1か月分の0.55倍以内（依頼を受けるにあたって承諾を得ている場合を除く） |
| 貸借の代理 | 借賃1か月分の1.1倍以内。相手方からも受けるときは合計で1.1倍を超えない |
| 権利金の授受がある場合 | 居住用建物を除き、権利金の額を売買代金とみなして売買の計算によることができる |
自宅のリースバックでは建物が居住用にあたるため、一方から受けられるのは原則として借賃1か月分の0.55倍以内です。承諾は「依頼を受けるにあたって」得ている必要があり、契約の直前や後から取るものではありません。
見積りを受け取ったら確かめる4点
費用の内訳を読むときの確認
買取か媒介か
事業者が直接買うのか、別の宅建業者が媒介するのか。買取なら売買の仲介手数料は出てこない。
誰からいくら受けるのか
媒介なら、売主からと買主からでそれぞれ上限がある。代理なら合計で2倍以内。
800万円以下かどうか
該当するなら特例で33万円まで請求できる。通常計算と特例のどちらかを確かめる。
他の名目の費用
告示で認められているのは、依頼者の依頼による広告の料金だけ。それ以外は根拠を聞く。
複数の事業者に当たるときは、同じ条件で出させて比べる必要があります。手順はリースバックの相見積もりで整理しました。印紙税や登録免許税といった他の費用は印紙の扱いと登録免許税で確認できます。
相手が宅建業の免許を持っているかどうかは、国土交通省の検索システムで引けます。確かめ方は宅建業免許の確認方法にまとめています。報酬の額は事務所の見やすい場所に掲示する義務が第46条第4項にあるので、訪問時に掲示があるかどうかも手がかりになります。
出典
- e-Gov法令検索 宅地建物取引業法 — 第46条第1項の報酬の額が国土交通大臣の定めるところによること、第2項の超過受領の禁止、第3項の告示、第4項の事務所への掲示義務
- 国土交通省 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号） — 売買の媒介が200万円以下5.5％・200万円超400万円以下4.4％・400万円超3.3％であること、代理が媒介の2倍以内であること、低廉な空家等（800万円以下）の媒介が30万円の1.1倍を超えないこと、貸借の媒介が借賃1か月分の1.1倍以内で居住用建物は承諾がなければ一方から0.55倍以内であること、権利金の授受がある場合の特例、定められた報酬以外を受けられず広告の料金だけが例外であること
- 国土交通省 不動産業による空き家対策推進プログラムについて — 令和6年6月21日に策定されたこと、低廉な空き家等（物件価格800万円以下）の売買に係る報酬上限の引上げ、長期の空き家等の賃貸借につき貸主からの報酬上限額の引上げ
- 国土交通省 媒介契約の締結に際しあらかじめ報酬額について依頼者に説明し合意する必要があることを「解釈・運用の考え方」に明記 — 特例で定める上限の範囲内で、媒介契約の締結に際してあらかじめ報酬額を説明し合意する必要があること
